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金程CFA分析 完善供应体系是化解住房问题的关键

浏览量:    发布时间:2013/11/4 15:09:51

 

在当前房价普遍持续上涨,而住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡的背景下,中共中央政治局以集体学习的方式,高度关注住房问题。在十八届三中全会即将召开之际,这一“高规格”的集体学习,充分说明中央对于住房问题的重视程度,也为化解住房问题指明了方向。

 

  中共中央总书记习近平在主持学习时强调,从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要总结我国住房改革发展经验,借鉴其他国家解决住房问题的有益做法,深入研究住房建设的规律性问题,加强顶层设计,加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

 

  可以说,上述讲话勾勒出当前和今后解决住房问题的总框架,即要以千方百计增加住房供应为核心,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系为总方向,通过加强顶层设计,建立起符合中国国情的统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。这一政策信号,与以往的调控思路略有不同,或者说重心有所调整。

 

  首先,本次集体学习更加强调从供给的角度解决住房问题,以实现全体人民住有所居的目标。此轮房地产市场调控,最初的目标是遏制房价过快上涨,促进房地产市场健康发展。已经出台的调控举措,核心是抑制投资投机需求,满足合理住房需求,比如严厉的限购措施,差别化的信贷和税收政策等。可以说,过往的这些政策更主要着眼于从需求端调控房地产市场。但从这几年的实际情况看,调控取得一定的效果,但远未达到公众预期,部分地区房价持续大涨。房价的上涨,自然是多因素促成,但一般认为,核心还在于供需失衡。特别是投资投机性需求被严厉压制后,房价还是上涨,说明这其中的刚性需求与供应不足形成了供需矛盾,市场供应难以满足自住性需求的增长。因此,进一步加大住房供给,从供应端出发解决问题,成为化解住房问题的核心所在。

 

  其次,在完善多层次住房供应体系中,更加突出强调了要加快推进住房保障和供应体系建设,即通过政府“补好位”,为困难群众提供基本住房保障。这几年,保障性住房建设的速度不断加快,但随着房价的持续高涨,低端住房需求的矛盾更加突出,一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难。本次集体学习,更加强调住房保障,可以说抓住了解决群众住房问题的关键。在讲话中,习近平指出,要重点发展公共租赁住房,加快建设廉租住房,加快实施各类棚户区改造,并强调要注重发挥政策的扶持、导向、带动作用。可以预期,在未来住房政策的完善过程中,不管是土地、财政政策、金融还是产业政策,都将更多地向保障性住房建设方面倾斜。

 

  第三,本次集体学习再度强调了政府与市场的关系,即在住房体系中,基本保障要以政府提供为主,多层次需求则由市场满足为主。这一“保障的归保障,市场的归市场”的住房体系,延续了本届政府厘清政府与市场边界、推进政府职能转变的一贯思路,也与本轮房地产市场调控的基本方向一脉相承。有分析表示,我国在相当长时期内仍将处于城镇化快速发展时期,在这一过程中,住房供求关系紧张局面将长期存在。特别是城镇住房体系还不够健全,住房保障的覆盖面还比较窄,必须探索完善市场配置和政府保障相结合、以市场供应为主的住房政策框架。换言之,在政府“补好位”,解决困难群众基本住房需求的同时,必须坚持市场化改革方向,充分激发市场活力,满足多层次住房需求。

 

  房地产市场调控已经持续数年,住房发展也取得巨大成就,但其中存在的问题依然突出,解决群众住房问题仍将是一项长期任务,同时,房价高涨带来的泡沫化风险也越来越突出,已经成为经济金融领域的重要隐患。要妥善解决这些问题与风险,唯有将已有的政策措施落实到位,进一步加强顶层设计,尽快完善住房供应体系建设。

 

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